Conservateur des hypothèques

La condición de conservador tiene algunas de sus raíces en el cargo creado por el edicto de 1771.

Muy pronto, la tradición jurídica francesa reconoció el disfrute de las libertades naturales a los súbditos del rey: el derecho de propiedad ocupa el primer lugar.

El soberano está obligado a respetar los contratos celebrados entre sus súbditos, y no es de él de quien derivan sus derechos. Así, para Charles du Moulin, que fue el primero en encontrar las verdaderas fuentes del derecho francés y en establecer sus reglas fundamentales, salvo excepciones legitimadas por la utilidad pública, el rey no puede desposeer a un súbdito de su derecho de propiedad

Pero más allá de esta referencia a las prácticas más discutidas del Antiguo Régimen, su estatus entra tanto o más en el ámbito del artículo 2 de la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano.

Declaración de los Derechos del Hombre
La propiedad un derecho natural e imprescriptible, no es competencia del Estado, la prueba de este derecho, a iniciativa de las partes, se demuestra ante el juez por cualquier medio, y su titular no tiene nada que temer ni que pedir al Estado para justificarlo.

Aunque este servicio fuera organizado por el Estado, por razones de seguridad pública, por falta de los actores económicos para haber sabido hacerlo, al menos de manera sostenible, en el curso de la historia, en la lógica revolucionaria, el comisario no podía, en esta misión tener el estatuto de funcionario, actuaba por lo tanto en su propio nombre, con el corolario de su responsabilidad personal, por todos los errores cometidos por él y sus empleados.

En comparación, en lo que respecta a la Régie de l’enregistrement, derivada directamente de los oficios de insinuación de los edictos de 1539 y 1581, y aún más ampliamente de la Ferme Générale, los convencionales, al tiempo que asumían la herencia, no dudarían en convertirlos, por ejercer una misión de interés general, en agentes del Estado.

El mecanismo establecido por la ley de ventôse sólo podía contar con la confianza que propietarios y rentistas depositaran en él. Tras el fracaso de la Conservation Générale, se hizo evidente la necesidad de volver a poner al Estado en el esquema, por más que el Estado y sus funcionarios no fueran los más indicados para restablecer esa confianza. El Directorio está dividido a nivel ejecutivo, sin el apoyo popular tanto de la izquierda como de la derecha, mientras que el país está sumido en una crisis económica monetaria y social sin precedentes. Poco a poco ha ido perdiendo la confianza de los futuros usuarios del sistema hipotecario y se ve obligada a establecer un mecanismo para asegurar el mercado inmobiliario y el crédito vinculado a él, en el que su papel y el de la Régie de l’enregistrement sean transparentes. Esta es una de las razones que llevará a las opciones ambiguas de la ley de 21 ventôse Año VII.

Pero, en 1799, al integrar la conservación de las hipotecas en la Régie de l’enregistrement, el Directoire, sin hacer más que mostrarse como un buen practicante al realizar una obra de buena administración, reforzó definitivamente la ambigüedad del estatuto.

Los funcionarios del registro, especialistas inmobiliarios de la época, inscribían y recogían en sus registros y repertorios, a efectos fiscales, todas las transmisiones inmobiliarias, y el art. 51 de la ley de frimaire an VII preveía expresamente, previa autorización judicial, la emisión a los particulares de la información necesaria para la constitución o modificación de los derechos de propiedad.

Los conservadores de hipotecas, de las mismas filas, se encargaron del resto bajo su única responsabilidad.

Pero este sistema, que se basaba en el carácter civil de la misión del conservador imponiendo este estatus especial, se ha vuelto con el tiempo y la creciente intervención de los poderes públicos en el propio ejercicio de esta misión, cada vez menos legible para el conjunto de la sociedad.

El período revolucionarioEditar

En el edicto de 1771, el comprador o acreedor nunca tenía la seguridad de que la persona con la que estaba tratando no hubiera vendido ya la propiedad a otra o que la propiedad no estuviera ya gravada con otras hipotecas.

Esta cuestión de la publicidad inmobiliaria, es decir, de la puesta a disposición de terceros de ciertos elementos contenidos en el contrato que vincula a las dos partes en la escritura de transmisión de derechos inmobiliarios, va a dividir a la opinión y a los juristas a lo largo de la revolución y luego del siglo XIX, en torno a la cuestión del secreto de los patrimonios.

La elección de los revolucionarios fue la de la publicidad.

La Convención: El fin de la hipoteca ocultaEditar

La tribuna de la Convención

En virtud de la Convención, la ley de 9 messidor año III (27 de junio de 1795), dedicada a la seguridad del crédito abolió el secreto de las hipotecas;»no hay más hipotecas que las que resultan de los actos auténticos inscritos en los registros públicos» (artículo 3).

Todas las hipotecas debían ser publicadas en el municipio donde se encontraba el inmueble. Los curadores disponían de registros en los que inscribían, a petición de los acreedores, las hipotecas que gravaban los inmuebles y proporcionaban extractos de los registros.

Por otro lado, la hipoteca seguía siendo general y la ley Messidor suprimía las hipotecas legales de los menores y de las mujeres casadas.

La ley también instituyó un sistema de hipotecas sobre uno mismo.

El propietario de un edificio podía recibir una «cédula» que representaba el valor del edificio, transmisible por endoso, que luego podía entregar a los prestamistas. Este sistema fue rápidamente abolido. Promulgado en junio, la aplicación del nuevo código hipotecario fue suspendida en diciembre del mismo año, por el decreto de 25 Frimaire An IV. Varios decretos sucesivos renovarán esta medida y el Código Hipotecario de Messidor Año III, de hecho, nunca se aplicará. Por lo tanto, esta suspensión sólo tenía por objeto la propia legislación y se estableció la organización administrativa prevista por la ley de Messidor 9. Estableció, en todas las ciudades que forman la sede de un tribunal, una oficina de hipotecas y, en París, un «conservador general». Fue Jean-Baptiste-Moïse Jollivet, ex diputado de la asamblea legislativa que fue nombrado para este cargo por decreto de 1 Thermidor Año III.

Este organismo, totalmente autónomo del Estado, será suprimido por la ley de 21 ventôse AN VII que adscribirá definitivamente las conservaciones a la Regie de l’enregistrement.

El Directorio: La Consolidación de la Ley de ValoresEditar

Los cinco Directores en suntuosos trajes con predominio del azul, blanco y rojo
Los miembros del Segundo Directorio en su traje de gala: de izquierda a derecha Merlin de Douai, La Révellière-Lépeaux, Barras, François de Neufchâteau y Reubell.

El Directorio aseguró la consolidación de la ley de valores por varios textos

La ley de 11 brumaire an VII (1 de noviembre de 1798)Modificar

Esta impuso no sólo el principio del registro de hipotecas y gravámenes, sino también la transcripción de las escrituras que traducen la propiedad.

De hecho, no bastaba para la seguridad de las transacciones que se conociera la existencia de las hipotecas, sino que también era necesario que se hicieran públicas las transmisiones de la propiedad. Sin esto, un individuo que actuara de mala fe podría vender dos veces la misma propiedad o hipotecar una propiedad que ya hubiera vendido.

La ley decidió que los conservadores de hipotecas establecidos en cada distrito llevaran dos registros:

  • el registro de inscripciones de hipotecas y gravámenes, cuya publicidad ya estaba organizada por la ley del año III;
  • el registro de transcripciones en el que se transcribían los actos que tradujeran inmuebles inter vivos y los que constituyeran derechos reales susceptibles de hipotecas.
    • Reguló la oponibilidad de los derechos a terceros.

      Sin embargo, la transcripción de los actos translativos fue sólo efímera.

      La ley de 21 ventôse Año VII (11 de marzo de 1799)Modifica
      Minuto de la ley de 21 ventôse Año VII sobre la organización de la conservación de las hipotecas y la adscripción de éstas alEsta ley completa la ley de Brumaire y vincula la conservación de las hipotecas a la administración fiscal, más concretamente a la Régie Nationale de l’Enregistrement.

      Se sentaron las bases de un sistema cuyos principios fundamentales han perdurado hasta 2012.

      Algunos estaban vigentes desde 1771, en particular la responsabilidad personal y civil del registrador, la fianza que éste debe prestar y de la que debe dar fe depositando una expedición del acta de recepción en la secretaría del juzgado civil de la circunscripción en la que ejerce sus funciones. La fianza debe ser inmobiliaria. Al igual que en el pasado, quedará exclusivamente asignada para cubrir los daños causados a terceros por errores y omisiones de los que el registrador es legalmente responsable. Esta asignación se mantendrá durante diez años tras el cese de las funciones.

      La retribución de los conservadores mediante un salario pagado por adelantado por los solicitantes también existía en el régimen establecido en 1771, por otro lado se abandona el reparto del producto de la tarifa entre el conservador y la autoridad pública, aunque la institución esté adscrita al registro.

      Esta adscripción de las conservaciones de las hipotecas confió, en efecto, a esta administración la misión de recoger toda la información relativa a la propiedad inmobiliaria (esencial en la época) ya que a las relativas a las transmisiones inmobiliarias que recogía a efectos fiscales en sus registros y registraba en su directorio, se añadía ahora la recogida y conservación de las hipotecas.

      Pero mientras que la entrega de información relativa a esta última estaba abierta, a cambio de una remuneración, a cualquier interesado, la de la información sobre las transferencias, y por tanto sobre la consistencia de las fortunas, estaba generalmente sujeta, en virtud del procedimiento conocido como derecho de comunicación, a la autorización judicial. Mientras que en el acuerdo de 1771, los curadores actuaban como agentes investidos de una misión regia y tenían poderes exorbitantes del derecho común, el acuerdo de ventôse era mucho más restrictivo y la separación entre las misiones regias y civiles mucho más hermética.

      El Código Civil Napoleónico (1804)Editar

      Primera página del Código Napoleónico (1804)

      El nuevo Código Civil retomaba algunas de las disposiciones de la ley del Brumario. Sus redactores mantuvieron las estructuras anteriores, y en particular:

      • la conservación de las hipotecas en los arrondissements;
      • la dualidad de registros.

      Sólo impusieron, sin embargo, la transcripción obligatoria de las donaciones y la inscripción de parte de los gravámenes e hipotecas.

      Sobre la base de que el secreto de las fortunas es un elemento de la libertad individual, los redactores sólo conservaron la transcripción de las transmisiones onerosas a efectos de su depuración (y no la transcripción de todas las transmisiones onerosas); muchas garantías reales siguieron siendo generales (relativas al conjunto del patrimonio de un individuo, y no a un bien concreto) y ocultas (no conocidas por terceros).

      El Segundo ImperioModificar

      La ley de 23 de marzo de 1855Modificar

      Las vastas transacciones inmobiliarias y la creación de empresas de crédito, durante el Segundo Imperio, impusieron una vuelta a la publicidad y a la especialidad de la hipoteca.

      Obra nocturna en la calle de Rivoli, L’Illustration 1854

      La ley del 23 de marzo de 1855 restablece la publicación de las escrituras y sentencias que traducen o constituyen derechos reales, y ello por varias razones:

      • La creación en 1852 de las sociedades de crédito, y en particular del Crédit foncier de France : exigieron para la garantía de los préstamos hipotecarios que se publicaran no sólo las hipotecas, sino también las enajenaciones de bienes inmuebles y la constitución de derechos reales, o los arrendamientos de más de dieciocho años;
      • El desarrollo de la construcción inmobiliaria y el aumento del número de candidatos a la propiedad de la vivienda;
      • Las grandes obras emprendidas, en París por iniciativa del barón Haussmann, nombrado prefecto del Sena, o en el resto del país (red ferroviaria, por ejemplo);
      • La urbanización del terreno, debido al progreso de la urbanización.
        • La publicidad se prescribía no para la validez de los actos, sino sólo para su oponibilidad a terceros, titulares de derechos registrados concurrentes.

          El régimen establecido por la ley de 23 de marzo de 1855 duró un siglo.

          A pesar de esta notable longevidad, el sistema no estuvo exento de críticas. En particular, se consideró incompleta, ya que las transferencias por fallecimiento y partición, en particular, escaparon a la publicidad. También se consideró insegura, debido al carácter personal de la documentación (falta de un sistema de designación catastral de los edificios e inseguridad del estado civil).

          La Régie de l’enregistrement y el conservateurModifier

          La Direction Générale de l’Enregistrement (a su vez procedente de la Ferme Générale, de la que se había desprendido a propuesta de Necker en 1780 para tomar el nombre de «Administration Générale des Domaines et des Droits Domaniaux») fue creada en 1790.

          Directamente derivado de la monarquía, formaba parte de la larga historia de insinuaciones que comenzó con el Edicto de Villers-Cotterêts de 1539.

          Hasta 1795, los receptores de registro creados por la Asamblea Nacional en cada ciudad cabecera de distrito gestionaban también las oficinas de hipotecas.

          Les employés – Houssiaux, tomo XI, p. 202

          La ley de 9 messidor año III reformó este sistema creando una oficina autónoma de hipotecas en cada ciudad, sede de un tribunal, colocado bajo la autoridad de un Conservateur Général destinado en París.

          El Directorio revisaría este arreglo y el artículo 1 de la ley de 11 brumaire precisó que «la conservación de las hipotecas se entrega a la Régie Nationale de l’Enregistrement». En consecuencia, se suprimen las funciones del Conservador General.

          Se establece una oficina en cada una de las ciudades con un tribunal de policía. Estará a cargo de un agente de la Regie con rango de Receptor.

          Edme Bochet, Administrador del Registro y de los Dominios, Conservateur des hypothèques sous Louis-Philippe – Pintado por Ingres en 1811

          El Conservateur procedía de la Régie, pero antes de llegar a este puesto tuvo que pasar las pruebas iniciáticas del servicio supernumerario. Tres años de trabajo, sin remuneración, en una oficina, un examen anual, antes de, al final de este curso, una posible integración como síndico.

          Cualquier aspirante al puesto de supernumerario debía justificar, entre otras cosas, en 1846, que disponía de los medios necesarios para mantenerse mientras durara el puesto de supernumerario, y que podía prestar una fianza de 3.000 francos, cuando fuera nombrado síndico. Esta cantidad se actualizaba regularmente, era de 4.000 francos en 1885.

          Los conservadores son elegidos entre los agentes titulares de la régie que tienen al menos el grado de receptor. Pero no todos se convierten en conservadores aunque sólo sea por la cuantía de la fianza que se les impone. En 1864 variaba, según la importancia de los sueldos del cargo entre 12.500 y 100.000 francos en bienes inmuebles o entre 500 y 8.000 francos en rentas nominales al 3% sobre el Estado.

          En el ejercicio de sus misiones el comisario necesita oficinistas y otros empleados, cuyo cargo asume sobre los productos que está autorizado a tomar.

          Este dispositivo supernumerario se flexibilizará progresivamente y los últimos interesados serán titulares por un decreto de 1935.

          La fusión de las régies en 1948 traerá nuevos modos de contratación más democráticos de los ejecutivos A de la Dirección General de Impuestos. Reclutados mediante oposiciones nacionales, internas o externas, los ejecutivos A estarían todos destinados a convertirse en conservadores de hipotecas al final de su carrera. En la práctica, los puestos de trabajo de los conservadores se convertirán rápidamente en una herramienta de gestión para la alta dirección (cuadro A+) de la DGI.

          La gran reforma de 1955 y sus ampliacionesEditar

          Los decretos de 1955Editar

          Château d’eau de la Guérinière, Caen (1955 -1957).

          Los escombros de Caen.

          El «boom» inmobiliario de la posguerra y las imperfecciones del sistema actual exigen una reforma profunda.

          Después de la Segunda Guerra Mundial, el desarrollo de las operaciones inmobiliarias relacionadas con la reconstrucción de edificios siniestrados, la construcción de viviendas individuales o en condominio, los préstamos para la construcción, la venta de apartamentos, la consolidación urbana o rural y las grandes obras públicas, provocó un aumento considerable de las cargas de las oficinas hipotecarias, lo que dificultó cada vez más la emisión de información a los usuarios en buenas condiciones.

          En este contexto económico, se destacará el papel del registro de la propiedad, al ser renovado, en el aseguramiento jurídico de la publicidad de la tierra.

          De hecho, esta institución napoleónica, creada entre 1808 y 1850, con fines principalmente fiscales (para distribuir equitativamente los impuestos tasados sobre la propiedad inmobiliaria), fue investida originalmente con tres misiones:

          El derecho de paso de la iglesia de Saint-Germain La Châtre en el mapa catastral actual.

          • Una misión territorial para identificar los edificios (número de plano catastral);
          • Una misión técnica para establecer y mantener el plano catastral;
          • Una misión documental para difundir los documentos catastrales (microfichas y planos catastrales).
            • La información así producida y comunicada por el catastro es esencial para garantizar la fiabilidad del expediente inmobiliario en cuanto a la designación precisa de los bienes y derechos inmuebles en las escrituras que ha de publicar el registrador hipotecario, designación que debe ser absolutamente conforme con los datos catastrales.

              Desde 1974, las mutaciones catastrales que antes se realizaban sólo con la diligencia de los interesados han quedado supeditadas a la publicación del acto que las motiva.

              Este cambio constituyó un paso crucial en las relaciones recíprocas entre catastro y registro de la propiedad y será una de las novedades más importantes de la reforma de 1955.

              El Decreto nº 55-22, de 4 de enero de 1955, y el decreto de aplicación nº 55-1350, de 14 de octubre de 1955, supondrían tanto una reforma del derecho civil como una reforma de la técnica del registro de la propiedad.

              Las principales aportaciones son las siguientes:

              En términos de legislaciónModificar
              Diario Oficial que publica el decreto de 4 de enero de 1955

              Todas las hipotecas, ya sean legales, judicial o convencional, incluyendo la mayoría de los gravámenes (del prestamista de fondos, del vendedor, del copropietario…) deben ser registrados, esto por una suma determinada y sobre bienes inmuebles bien designados, de acuerdo con la documentación catastral ;

              Se incrementa considerablemente el número de escrituras sujetas a publicación;

              Se simplifican las anotaciones en los márgenes de las inscripciones;

              Las escrituras a publicar deben ser auténticas;

              Los registradores disponen de medios para rechazar o desestimar las escrituras presentadas para descartar la publicación de documentos que no estén debidamente redactados, sin ser por ello jueces de su validez.

              A nivel de técnica hipotecariaModificar

              Reforma de 1955- Los distintos registros

              Se introduce una nueva documentación de fácil consulta, el expediente de propiedad, que comprende tres tipos de registros:

              Registros personales;

              Registros de edificios;

              Registros de parcelas.

              Se requiere una identificación precisa de las personas y los edificios;

              El principio de efecto relativo, que relaciona la cadena ininterrumpida de operaciones publicadas, permitiendo al registrador controlar la anterioridad de los derechos: no se puede publicar ningún título si el derecho del enajenante o del último titular no ha sido a su vez publicado previamente o no se publica simultáneamente.

              Nota: la reforma de 1955 no afectó a los tres departamentos de Alsacia-Mosela que, desde la ley de 1 de junio de 1924, están sometidos a un régimen especial que conserva la organización del derecho alemán (llevanza de un registro de la propiedad confiada a la autoridad judicial) combinada con los principios sustantivos de la legislación francesa (publicación a efectos de oponibilidad a terceros).

              La formalidad fusionada – 1969Modificar

              La ley de 26 de diciembre de 1969 mejoró las relaciones con los usuarios instituyendo la «formalidad fusionada».

              Las escrituras notariales que contenían una transmisión de la propiedad inmobiliaria estaban obligatoriamente sujetas a la formalidad registral.

              Esta formalidad se realizaba primero en la oficina de Hacienda donde se recaudaban los derechos de transmisión. A continuación, las escrituras se transmitían al registro hipotecario para su publicación y el cobro de los salarios del registrador y del impuesto del registro de la propiedad.

              Con el «trámite fusionado», las dos operaciones se realizan simultáneamente en el registro hipotecario, lo que evita un doble paso a los usuarios. Un pequeño número de escrituras quedan excluidas del nuevo régimen.

              Al mismo tiempo, el registrador hipotecario ve aumentadas sus responsabilidades, añadiendo a su misión civil una misión fiscal más desarrollada.

              La nueva ley entró en vigor el primero de octubre de 1970, pasando el número de registros de 294 a 354.

              Ampliación de la función fiscal y creación del documento hipotecario normalizado (DHN) – 1998Modificación

              Ampliando la evolución iniciada por la ley de 1969, la función fiscal de los conservatorios se extendió a las escrituras mixtas, relativas a bienes inmuebles y muebles, que antes estaban excluidas, por la ley de 30 de diciembre de 1998.

              Documento Hipotecario Normalizado (DNH)

              Al mismo tiempo, se produjo una importante simplificación administrativa mediante la Ley nº 98-261, de 6 de abril de 1998, que obligó a utilizar el Documento Hipotecario Normalizado (DHN).

              Para facilitar la eficacia y seguridad del registro de la propiedad, las disposiciones propias de cada escritura se desglosan en dos partes diferenciadas:

              • La primera parte, que se publicará, debe contener todos los elementos necesarios para esta publicación y para el cálculo de los derechos e impuestos;
              • La segunda contiene las demás cláusulas no publicadas.

              Esta misma ley establecía los principios aplicables a una gestión informatizada de los datos hipotecarios, en previsión de la implantación de la aplicación informática, que se generalizará en todas las oficinas el primero de julio de 2003

              La continuación de la modernizaciónModificar

              El expediente inmobiliario de cada conservación, que estaba en forma de tarjetas de cartón, se escaneó, en previsión de la informatización completa de los registros hipotecarios, que, tras una fase experimental en dos registros entre 1996 y 1998, se generalizó en 1999 y se completó en 2003. En esta ocasión, se escanearon unos ciento ochenta millones de registros.

              Página de inicio de la aplicación FIDJI

              El conjunto de programas informáticos, desarrollados para la informatización de los flujos, se conoce bajo el acrónimo FIDJI, (Fichier Informatisé de la Documentation Juridique Immobilière).

              Al final de estas operaciones, en el mismo servidor, coexistían dos ficheros, el relativo al flujo, de la aplicación FIDJI, y el relativo al stock de imágenes de los expedientes escaneados, necesario para el conocimiento de los derechos que gravan un inmueble, denominado Base de Imágenes Autonómica (BIA)

              Durante el año 2004, se inició una operación de desmaterialización de las escrituras y microfilms encuadernados en una base de datos única de Hyposcan. Esta operación se completó a lo largo de 2013.

              La modernización del registro de la propiedad continuó con el desarrollo de la transmisión desmaterializada de escrituras y solicitudes de información entre las notarías y las oficinas hipotecarias, mediante la generalización, desde 2007, de la aplicación Télé@ctes.

              A finales de 2012, más del 44% de los diez millones de trámites anuales fueron transmitidos por las notarías de forma desmaterializada gracias a esta aplicación.

              Las ganancias de productividad y de espacio vinculadas a estas operaciones habrán permitido a la DGI optimizar su patrimonio inmobiliario, contribuyendo a la aplicación de las reformas estructurales que perseguía al mismo tiempo. Además, habrán permitido hacer frente al aumento de los flujos, mejorar significativamente los plazos de entrega de la información, al tiempo que han soportado, entre 1998, año 0 de la informatización y 2012, año del fin del estatuto de conservador, 2201 supresiones de puestos de trabajo en colaboración que representan, a nivel nacional, el 38% del personal presupuestario del año 1998.

              El fin de la condición de registrador de hipotecas – 2010Modificar

              Fue a través de un comunicado del Ministro de Presupuestos y Función Pública, que la AMC y los registradores, unos días antes de su asamblea general estatutaria, conocieron la voluntad de los poderes públicos de acabar con la condición de registrador.

              Inicialmente previsto para el 31/12/2011, el cambio se pospuso rápidamente al 31/12/2012, debido a las dificultades que presentaba la aplicación de este cambio.

              La Ordenanza nº 2010-638, de 10 de junio de 2010, suprime el régimen de los conservadores de hipotecas, a partir del 1 de enero de 2013.

              Dos decretos, entre ellos uno del Consejo de Estado (nº 2012 -1462 y 2012 – 1463), fueron dictados para la aplicación de la ordenanza y publicados en el Diario Oficial de 28 de diciembre de 2012.

              La ordenanza crea, a partir del 1 de enero de 2013, los servicios encargados del registro de la propiedad, en sustitución de los conservatorios de hipotecas.

              Consecuencias para el usuarioCambio

              La supresión del estatuto pretende no tener consecuencias para el usuario. En términos de coste, el salario se sustituye de forma idéntica por un impuesto en beneficio del Estado: la contribución de seguridad inmobiliaria. El coste del servicio será, por tanto, el mismo para el usuario.

              Las atribuciones civiles y fiscales del servicio permanecen inalteradas y ejercidas por las mismas personas, no hay en este punto ninguna razón objetiva para temer un deterioro en el servicio prestado.

              La ordenanza de 10 de junio de 2010 traslada al Estado, la responsabilidad personal del registrador de hipotecas y su ejecución sigue basándose en las mismas normas frente al juez judicial.

              A priori, nada ha cambiado. Pero los funcionarios, al frente de los servicios catastrales, ya no serán responsables personalmente, en adelante el hecho del servicio ya no es tal que comprometa la responsabilidad del titular del puesto.

              Es imposible valorar las consecuencias de esta modificación sustancial tanto en la calidad del expediente inmobiliario como en las reclamaciones que puedan derivarse del mismo.

              El refuerzo del carácter administrativoModificar

              La ordenanza de 2010 es la culminación de una lenta evolución que acentúa el carácter administrativo y fiscal del derecho del registro de la propiedad.

              Iniciado en 1799 con la adscripción del registro de hipotecas al registro de matrículas, este acercamiento había encontrado su culminación en 1969 con el establecimiento de la formalidad fusionada.

              Pero en este sistema, la independencia del registrador, consecuencia directa de su responsabilidad personal, constituía un contrapeso al constante planteamiento de los poderes públicos dirigido a dar prioridad a las consideraciones fiscales u organizativas, a veces al precio de una desviación de la finalidad de las normas del registro de la propiedad, que sólo deberían estar dirigidas a reforzar la seguridad de las transacciones inmobiliarias.

              El fin del reparto de funciones, que encomendaba a la Asociación Mutual de Conservadores (AMC) la responsabilidad del control de riesgos y la gestión de los litigios, es una de las principales novedades que comandarán gran parte de los futuros cambios en el derecho registral de la propiedad.

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