COVID-19: ¿Qué pasa con el aplazamiento de la renta?

Arrendamientos profesionales y comerciales: ¿quién puede beneficiarse del aplazamiento de la renta?

En el caso de los alquileres profesionales y comerciales, sólo aquellos que se vean muy afectados por este periodo de encierro podrán negociar un aplazamiento de la renta con su arrendador alegando «fuerza mayor».

El proyecto de ley de emergencia prevé autorizar al Gobierno a decidir sobre cualquier medida:

«Permitir el aplazamiento o el diferimiento del pago de los alquileres, de las facturas de agua, de gas y de electricidad relativas a los locales profesionales, renunciar a las sanciones pecuniarias y a las suspensiones, interrupciones o reducciones de los suministros susceptibles de ser aplicadas en caso de impago de estas facturas, en beneficio de las empresas muy pequeñas cuya actividad se ve afectada por la propagación de la epidemia.»

Por tanto, estamos hablando de un aplazamiento o escalonamiento y no de la eliminación del pago de la renta.

Además, en este momento aún no se ha determinado cuáles son las «empresas muy pequeñas» ni las condiciones para determinar el impacto en la actividad del profesional.

> Noticia: nueva contención y pago de alquileres

¿Podrá el arrendador comercial o profesional cobrar penalizaciones por demora?

Desde la publicación en el DO nº 0074 de 26 de marzo de 2020 (Informe al Presidente de la República relativo a la Ordenanza nº 2020-316 de 25 de marzo de 2020 sobre el pago de las facturas de alquiler, agua, gas y electricidad relativas a los locales comerciales de las empresas cuya actividad se ve afectada por la propagación de la epidemia de covid-19) se han realizado aclaraciones en el marco del impago de los alquileres relacionados con un contrato de arrendamiento profesional o comercial.

Así, según el artículo 4 se prohíbe la aplicación de «sanciones económicas o intereses de demora, daños y perjuicios, penalización, ejecución de cláusula resolutoria, cláusula penal o cualquier otra cláusula que prevea la ejecución o activación de garantías o avales», por el impago de las rentas o alquileres correspondientes a los locales profesionales y comerciales cuyo vencimiento de pago esté comprendido entre el 12 de marzo y la expiración de un plazo de dos meses a partir de la fecha de cese del estado de emergencia sanitaria.»

Así, aunque se incluya en el contrato de arrendamiento una cláusula que indique alguno de estos puntos, el arrendador no podrá aplicarla durante todo el periodo de emergencia sanitaria.

¿Cómo definir la fuerza mayor?

Es el artículo 1218 del Código Civil el que define la fuerza mayor:

«Hay fuerza mayor en materia contractual cuando un acontecimiento ajeno a la voluntad del deudor, que no podía preverse razonablemente en el momento de la celebración del contrato y cuyos efectos no pueden evitarse con medidas adecuadas, impide al deudor cumplir su obligación.

Si el impedimento es temporal, se suspende el cumplimiento de la obligación, salvo que el retraso resultante justifique la resolución del contrato. Si el impedimento es definitivo, el contrato se resuelve por ministerio de la ley y las partes quedan liberadas de sus obligaciones en las condiciones previstas en los artículos 1351 y 1351-1.»

Para «beneficiarse» del caso de fuerza mayor, es necesario cumplir tres condiciones que evolucionan con la jurisprudencia. Sin embargo, la fuerza mayor debe ser:

  • imprevisible
  • irresistible
  • externa
  • Se dictó una sentencia durante la epidemia del virus del EBOLA el 17 de marzo de 2016; en ella una empresa invocó dificultades relacionadas con el impago de cánones por parte de las filiales africanas durante la epidemia para justificar un retraso en el pago. «La naturaleza probada de la epidemia que azotó África Occidental a partir de diciembre de 2013, incluso para considerarla como un caso de fuerza mayor, no es suficiente para establecer ipso facto que la disminución o ausencia de flujo de caja invocada por la empresa recurrente, le sería imputable, por falta de elementos contables» (París, polo 06, cap. 12, 17 de marzo de 2016, nº 15/04263).

    La jurisprudencia futura nos confirmará o anulará esta jurisprudencia.

    ¿Qué hacer en caso de negativa injustificada por parte del arrendador?

    Podríamos esperar que en las próximas semanas se conozcan los contornos de las nuevas disposiciones que permitirían a los inquilinos ver aplazada su renta si su actividad ha sido prohibida por la ley (restaurante, consulta médica cerrada…) y que, por tanto, han visto descender su volumen de negocio, no permitiéndoles pagar su renta.

    Si el arrendador se niega a dicha petición, sólo el juez y las jurisdicciones competentes podrán posicionarse en base a la fuerza mayor invocada por el arrendatario.

    Jurisprudencia que nos permite ver esto un poco más claro:

    • Si el gobierno prohíbe la apertura de un local comercial, el arrendador no satisface su obligación de entrega por un evento de fuerza mayor, lo que permitiría al arrendatario suspender la ejecución de su contrato y por tanto el pago de las rentas (Cass 3º civ. 7-3-2006 n° 04-19.639).
    • Si la caída de la facturación por la epidemia de COVID 19 no permite al inquilino pagar su renta, el arrendador no está implicado porque permite el disfrute del local y respeta su obligación de entrega. Una decisión dictada por la sala de lo mercantil del Tribunal de Casación recoge esta situación «el deudor de una obligación contractual de suma de dinero incumplida no puede exonerarse de esta obligación invocando un caso de fuerza mayor» (Cass. com. 16-9-2014 n° 13-20.306 F-PB : RJDA 11/14 n° 886).
      • ¿Se ven afectados los alquileres residenciales?

        A día de hoy, no está previsto prorrogar la medida de aplazamiento o suspensión de alquileres para los arrendamientos residenciales.

        El alquiler y las cargas siguen siendo adeudadas por el inquilino para los meses de marzo y abril.

        Si los inquilinos no pueden pagar su alquiler tras una fuerte caída de su negocio, les corresponde dirigirse a su propietario lo antes posible para negociar un aplazamiento de la renta.

        Esto sólo puede hacerse de mutuo acuerdo con el propietario. Sin embargo, hay que tener en cuenta que es muy probable que los litigios por impago de renta o desahucio sean más costosos para el propietario que permitir a su inquilino aplazar su renta.

    Deja una respuesta

    Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *