COVID-19: E il rinvio dell’affitto?

Locazione professionale e commerciale: chi può beneficiare del rinvio dell’affitto?

Per gli affitti professionali e commerciali, solo coloro che sono fortemente colpiti da questo periodo di confino potranno negoziare con il loro locatore un rinvio dell’affitto invocando la “forza maggiore”.

Il disegno di legge d’urgenza prevede di autorizzare il governo a decidere qualsiasi misura:

“Permettere il rinvio o la dilazione del pagamento delle bollette di affitto, acqua, gas ed elettricità relative ai locali professionali, rinunciare alle sanzioni finanziarie e alle sospensioni, interruzioni o riduzioni delle forniture che potrebbero essere applicate in caso di mancato pagamento di queste bollette, a beneficio delle piccolissime imprese la cui attività è colpita dalla diffusione dell’epidemia”.

Quindi, stiamo parlando di un rinvio o di uno scaglionamento e non dell’eliminazione del pagamento dell’affitto.

Inoltre, non è ancora stato determinato al momento quali siano le “piccolissime imprese” o le condizioni per determinare l’impatto sull’attività del professionista.

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Il padrone di casa commerciale o professionale potrà addebitare delle penali in ritardo?

Dopo la pubblicazione nella GU n. 0074 del 26 marzo 2020 (Relazione al Presidente della Repubblica relativa all’Ordinanza n. 2020-316 del 25 marzo 2020 sul pagamento dell’affitto, delle bollette di acqua, gas ed elettricità relative ai locali commerciali delle imprese la cui attività è colpita dalla diffusione dell’epidemia di covid-19) sono stati fatti dei chiarimenti nell’ambito del mancato pagamento dell’affitto relativo a un contratto di locazione professionale o commerciale.

Così, secondo l’articolo 4 è vietato applicare “sanzioni finanziarie o interessi di mora, danni, penalità, applicazione di clausola risolutiva, clausola penale o qualsiasi altra clausola che preveda la decadenza o l’attivazione di garanzie o fideiussioni”, a causa del mancato pagamento dell’affitto o dei canoni di locazione relativi ai locali professionali e commerciali la cui scadenza di pagamento cade tra il 12 marzo e la scadenza di un periodo di due mesi dopo la data di cessazione dello stato di emergenza sanitaria”.

Quindi, anche se una clausola che indica una di queste voci è inclusa nel contratto di locazione, il locatore non potrà applicarla durante tutto il periodo dell’emergenza sanitaria.

Come definire la forza maggiore?

È l’articolo 1218 del Codice Civile che definisce la forza maggiore:

“C’è forza maggiore in materia contrattuale quando un evento indipendente dalla volontà del debitore, che non poteva essere ragionevolmente previsto al momento della conclusione del contratto e i cui effetti non possono essere evitati con misure adeguate, impedisce al debitore di eseguire la sua obbligazione.

Se l’impedimento è temporaneo, l’esecuzione dell’obbligo è sospesa a meno che il ritardo risultante non giustifichi la risoluzione del contratto. Se l’impedimento è definitivo, il contratto si risolve di diritto e le parti sono liberate dai loro obblighi nelle condizioni previste dagli articoli 1351 e 1351-1.”

Per “beneficiare” del caso di forza maggiore, è necessario soddisfare tre condizioni che evolvono con la giurisprudenza. Tuttavia, la forza maggiore deve essere:

  1. imprevedibile
  2. irresistibile
  3. esterna

Una sentenza è stata pronunciata durante l’epidemia del virus EBOLA il 17 marzo 2016; qui una società ha invocato difficoltà legate al mancato pagamento delle royalties da parte delle filiali africane durante l’epidemia per giustificare un ritardo nel pagamento. “La natura provata dell’epidemia che ha colpito l’Africa occidentale a partire dal dicembre 2013, anche per considerarla come un caso di forza maggiore, non è sufficiente per stabilire ipso facto che la diminuzione o l’assenza di flusso di cassa invocata dalla società ricorrente, sarebbe imputabile ad essa, per mancanza di elementi contabili” (Parigi, polo 06, cap. 12, 17 marzo 2016, n° 15/04263).

La giurisprudenza futura ci confermerà o supererà questa giurisprudenza.

Cosa fare in caso di rifiuto ingiustificato da parte del locatore?

Potremmo aspettarci nelle prossime settimane di conoscere i contorni delle nuove disposizioni che permetterebbero agli inquilini di far differire l’affitto se la loro attività è stata vietata dalla legge (ristorante, studio medico chiuso…) e che hanno quindi visto il loro fatturato diminuire, non permettendo loro di pagare l’affitto.

Se il locatore rifiuta tale richiesta, solo il giudice e le giurisdizioni competenti potranno prendere posizione sulla base della forza maggiore invocata dal locatario.

La giurisprudenza che ci permette di vedere questo un po’ più chiaramente:

  • Se il governo vieta l’apertura di un locale commerciale, il locatore non soddisfa il suo obbligo di consegna a causa di un evento di forza maggiore, che permetterebbe al locatario di sospendere l’esecuzione del suo contratto e quindi il pagamento dei canoni (Cass 3° civ. 7-3-2006 n° 04-19.639).
  • Se il calo di fatturato dovuto all’epidemia di COVID 19 non permette all’inquilino di pagare il suo affitto, il locatore non è implicato perché permette il godimento dei locali e rispetta il suo obbligo di consegna. Una decisione resa dalla sezione commerciale della Corte di Cassazione riprende questa situazione “il debitore di un’obbligazione contrattuale di somma di denaro non adempiuta non può esonerarsi da questa obbligazione invocando un caso di forza maggiore” (Cass. com. 16-9-2014 n° 13-20.306 F-PB : RJDA 11/14 n° 886).

Sono interessati gli affitti residenziali?

Oggi, non si prevede di estendere la misura di rinvio o sospensione degli affitti per le locazioni residenziali.

L’affitto e le spese rimangono dovute dall’inquilino per i mesi di marzo e aprile.

Se gli inquilini non sono in grado di pagare l’affitto a seguito di un forte calo della loro attività, spetta a loro rivolgersi al padrone di casa il più presto possibile al fine di negoziare un rinvio dell’affitto.

Questo può essere fatto solo di comune accordo con il proprietario. Tuttavia, bisogna notare che è molto probabile che il contenzioso per l’affitto non pagato o per lo sfratto sarà più costoso per il padrone di casa che permettere al suo inquilino di rinviare l’affitto.

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