Regole fiscali riguardanti il leasing immobiliare

La definizione di leasing immobiliare ¶

In base alle disposizioni dell’articolo L.313-7 del Codice monetario e finanziario, le operazioni di leasing immobiliare sono quelle mediante le quali un’impresa (il locatore) prende in affitto beni immobili ad uso professionale, acquistati da essa o costruiti per suo conto, quando queste operazioni, indipendentemente dalla loro qualificazione, permettono ai locatari di diventare proprietari del bene locato, al più tardi alla scadenza del contratto di locazione.

Durante tutta la durata del contratto di locazione, l’edificio rimane di proprietà del locatore e quindi non compare nel patrimonio della società locatrice.

Tassazione applicabile al momento della conclusione del contratto di locazione ¶

Al momento della firma del contratto di locazione, le imposte di registro sono dovute al tasso ridotto (0,715%) se la durata del contratto è superiore a 12 anni. Si basano sull’importo cumulativo, al netto delle imposte, degli affitti previsti per tutta la durata del contratto.

Questo tasso dello 0,715% si applica alle operazioni di leaseback (acquisizioni di edifici da parte di società di leasing al fine di concedere immediatamente il godimento).

Tassazione applicabile durante la durata del leasing ¶

È opportuno esaminare la situazione del locatore e del locatario

La situazione del locatore ¶

Il bene dato in leasing è iscritto all’attivo dello stato patrimoniale del locatore.

I canoni addebitati al locatario costituiscono un reddito operativo e aumentano il reddito imponibile. Tutte le spese relative alla proprietà (lavori…) saranno dedotte da questo reddito.

Come ogni bene fisso, gli edifici in leasing possono essere ammortizzati (possibilità di dedurre ogni anno una parte del valore dell’iscrizione nel patrimonio). Questo ammortamento può essere effettuato in due modi diversi:

  • secondo il periodo di utilizzo (regole di diritto comune),

  • per la durata del contratto (ammortamento finanziario).

Inoltre, gli affitti sono generalmente soggetti all’IVA.

La situazione del locatario ¶

Gli affitti costituiscono per il locatario delle spese deducibili dal reddito imponibile. Tuttavia, quando il prezzo di esercizio dell’opzione è inferiore al costo di acquisizione del terreno da parte del locatore, la frazione degli affitti pari alla differenza trovata tra questi due importi è esclusa dalle spese deducibili.

Esempio:

Gli affitti annuali sono 50.000 euro.

Il terreno è stato acquistato 40.000 euro.

Il prezzo di esercizio dell’opzione è 30.000 euro

La somma dei canoni non deducibili sarà pari a 40.000 – 30.000 = 10.000 euro.

La tassazione applicabile al momento dell’esercizio dell’opzione ¶

La situazione del locatario ¶

Quando l’opzione viene esercitata, il locatario diventa proprietario dell’immobile.

Una parte degli affitti dedotti deve essere reintegrata nel reddito imponibile in quel momento. L’importo della reintegrazione è pari a:

  • il valore dell’edificio al momento della firma del contratto (compreso il terreno),

  • meno il prezzo di esercizio dell’opzione,

  • meno la quantità di ammortamento che il locatario avrebbe potuto dedurre se fosse stato proprietario dell’edificio durante il periodo in cui ha tenuto il contratto,

  • meno gli affitti non deducibili.

Esempio:

Il prezzo di trasferimento degli edifici è di 200.000 euro. Il prezzo del terreno è di 60.000 euro.

Il prezzo di esercizio dell’opzione è di 30.000 euro.

La durata della locazione è di 20 anni.

L’importo dell’affitto non deducibile è pari a 60.000 – 30.000 = 30.000 euro (cioè la differenza tra il valore del terreno e il prezzo di esercizio dell’opzione).

L’ammortamento che il locatore avrebbe registrato durante la durata della locazione, se fosse stato il proprietario, è 200.000/30 x 20 = 133.333 euro.

L’importo delle reintegrazioni è quindi 200.000 + 60.000 – 30.000 – 133.333 – 30.000 = 66.667 euro

La situazione del locatore ¶

L’esercizio dell’opzione di acquisto comporta una cessione del bene. Questa uscita è in linea di principio soggetta al regime delle plusvalenze professionali.

In termini di IVA e tasse di registrazione, il regime di diritto comune si applica quando l’opzione viene esercitata:

  • L’imposta sul valore aggiunto e l’imposta di registro al tasso ridotto se l’edificio ceduto ha meno di 5 anni (cosa rara nella pratica perché la durata del contratto supera i 5 anni nella maggior parte dei casi),

  • L’esenzione dall’IVA (tranne l’opzione) e l’imposta di registro al tasso normale se l’edificio ceduto è stato completato da più di 5 anni.

La cessione del contratto di leasing immobiliare ¶

Il locatario può cedere il contratto di leasing immobiliare prima dell’esercizio dell’opzione. Questa cessione è soggetta al regime delle plusvalenze professionali e la plusvalenza imponibile è pari alla differenza tra il prezzo di vendita e il totale delle quote di affitto non dedotte.

Situazione in materia di imposta sugli immobili e CFE ¶

Il debitore dell’imposta sugli immobili è il proprietario dell’immobile al 1° gennaio dell’anno fiscale e quindi il locatore. Tuttavia, l’imposta può essere addebitata contrattualmente al locatario.

L’imposta sugli immobili commerciali, invece, è dovuta dal locatario. Infatti, questo contributo si basa sul valore di affitto degli immobili a disposizione della società.

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