La transmisión inmediata de la propiedad, principio y excepción

La transmisión de la propiedad

En materia de contratos de compraventa, existe un gran principio que, sin embargo, conoce excepciones.

§ 1: El principio de transmisión inmediata, por el mero intercambio de consentimientos

El artículo 1582 del Código Civil es clarísimo.

El artículo 1582 La venta es un acuerdo por el que uno se obliga a entregar una cosa, y el otro a pagarla.

Puede hacerse por escritura autenticada o por acuerdo privado

Artículo 1583 Se perfecciona entre las partes, y la propiedad se adquiere por derecho del vendedor al comprador, desde que la cosa y el precio son convenidos, aunque la cosa no haya sido todavía entregada ni el precio pagado

La transmisión de la propiedad tiene lugar después del simple intercambio de consentimientos, sin ninguna formalidad. Es un efecto legal del contrato de venta. Lo que es cierto para la transferencia de la propiedad de una cosa también es válido para la transferencia de otros derechos privados, como los derechos sociales. El principio se aplica plenamente a las partes, pero se atenúa en relación con los terceros que pueden desconocer que el vendedor ya ha vendido el inmueble. La transferencia es oponible a terceros sólo si se han respetado las normas de publicidad. En materia mobiliaria,

Art. 2279 En el caso de los bienes muebles, la posesión equivale al título.

No obstante, el que ha perdido o al que le han robado una cosa puede reclamarla durante tres años, a partir del día de la pérdida o del robo, contra la persona en cuyas manos se encuentra; salvo el recurso de ésta contra la persona a la que se la quitaron.

Hay que decir, en el caso de los bienes muebles, que la posesión de buena fe constituye el título. Por lo tanto, tiene prioridad la primera persona que haya entrado en posesión de la cosa, si es de buena fe.

Artículo 1141 Si la cosa que uno está obligado a dar o entregar a dos personas sucesivamente, es puramente mueble, el que de los dos ha sido puesto en posesión real de ella es preferido y sigue siendo propietario de la misma, aunque su título sea posterior en fecha, siempre, sin embargo, que la posesión sea de buena fe.

Entre las partes la transmisión por ministerio de la ley conlleva la transmisión de la carga del riesgo de la cosa al mismo tiempo.

El artículo 1138 párrafo 2 Hace dueño al acreedor y pone la cosa a su riesgo desde el momento en que debió ser entregada, aunque no se haya hecho la tradición, salvo que el deudor esté en mora de la entrega; en cuyo caso la cosa queda a riesgo de éste.

La pérdida de la cosa perjudica al dueño, el comprador que se ha hecho dueño de la cosa soporta la fuerza mayor desde el intercambio de consentimientos. Esto significa que si la cosa llega a destruirse por fuerza mayor, el comprador seguirá debiendo el precio de la cosa. Por lo tanto, debe estar asegurado en el momento del intercambio de consentimientos. Sin embargo, la carga del riesgo vuelve a recaer en el vendedor cuando está en condiciones de realizar la entrega y el comprador le ha puesto en aviso, pero para que se le ponga en aviso, el vendedor debe estar primero en mora y, por tanto, haber expirado los plazos de entrega.

§ II: Excepciones

No se trata de que la transmisión de la propiedad se realice mediante el mero intercambio de consentimientos, sino de la disociación entre la transmisión de la propiedad y la transmisión de los riesgos.

A. Excepciones legales

1. Venta de cosas de especie

Es la individualización de la cosa efectos la transferencia de la propiedad. La individualización se produce cuando la cosa se aísla del resto de las existencias del vendedor, puede hacerse por varios métodos, marcando, pesando, colocando en un camión, etc… Cuando la cosa amable va a ser transferida por un tercero, la individualización se hace entregando al transportista. Sin embargo, si se organiza un transporte consolidado puede ser que la individualización sólo se produzca en el momento de la entrega de la cosa.

2. Venta de cosas futuras

La transmisión de la propiedad y de los riesgos no puede tener lugar en el momento del intercambio de consentimientos porque la cosa no existe.

Artículo 1601-2 La venta anticipada es el contrato por el que el vendedor se compromete a entregar el bien en el momento de su terminación, el comprador se compromete a recibirlo y a pagar el precio en la fecha de la entrega. La transmisión de la propiedad tiene lugar por ministerio de la ley mediante la constatación de la terminación del inmueble por un acta notarial; produce sus efectos con carácter retroactivo al día de la venta si se trata de una cosa en especie la transmisión tendrá lugar en el momento de la individualización de la cosa.

B. Modificaciones convencionales de la transmisión de la propiedad y los riesgos

La norma recogida en el artículo 1583 es clara pero no obligatoria

1 Cláusulas que retrasan la transmisión de la propiedad

Estas cláusulas son muy comunes en materia inmobiliaria. La transmisión de la propiedad se demora en el momento de la firma de la compraventa.

La cláusula en materia mobiliaria también es frecuente entre los comerciantes, es la cláusula de reserva de dominio hasta el pago total del precio. Esta cláusula está muy extendida desde que la ley ha reconocido la oponibilidad ????. Esta cláusula también retrasa la transferencia de riesgos, salvo que se acuerde lo contrario (20 número 1979, Ch.Com). Entre los comerciantes y los no comerciantes, este retraso tiene un cierto interés en la venta en autoservicio. El Tribunal de Casación admite que en este tipo de venta las partes están implícitamente de acuerdo en que el comprador se convertirá en propietario de la cosa sólo en el momento del pago del precio, antes de eso es sólo un simple tenedor.

2 Cláusulas que anticipan la transmisión de la propiedad

Se trata de la hipótesis de la venta de una cosa a fabricar. Las partes pueden acordar que el comprador se haga cargo de la propiedad a medida que avanza la construcción. Se trata de una garantía para el comprador en caso de que el vendedor no cumpla con la cosa.

3 cláusulas que disocian la transmisión de la propiedad y la transmisión del riesgo

Es posible disociar ambas. Estas cláusulas son bastante comunes en ciertos tipos de comercio. En todos estos casos, los riesgos y los costes del transporte corren a cargo del comprador, pero el vendedor asume los riesgos y los costes de la carga de la mercancía, aunque ésta haya sido individualizada. Los riesgos del transporte hasta la estación final, por ejemplo, corren a cargo del vendedor. La disociación opuesta puede encontrarse incluso con la cláusula de reserva de dominio. El vendedor seguirá siendo el propietario, pero los riesgos serán asumidos por el comprador, ya que sólo se trata de una garantía para el vendedor.

4 la cláusula que afecta a la firmeza de la transmisión de la propiedad

En principio la propiedad se transmite definitivamente salvo que posteriormente las partes procedan a una venta inversa. Sin embargo, a veces se celebra un único contrato de venta, pero éste contiene cláusulas que organizan la devolución de la cosa al vendedor en caso de que se produzca. Nos encontramos así con el caso de la venta conocida como «con condición». El comprador tiene derecho a anular la venta devolviendo el artículo comprado. La cosa es diferente de la venta con la prueba, porque allí la venta se forma sólo si el comprador está de acuerdo la cosa, antes no hay venta. En la venta condicional, el contrato incluye una condición resolutoria de restitución de la cosa. También se encuentra a veces la venta con remisión. Se trata de la posibilidad de que el vendedor recupere la cosa vendida a cambio de la devolución del precio pagado y el reembolso de los gastos. Es una especie de préstamo. La duración durante la cual el vendedor puede recuperar su bien no debe superar los 5 años. El precio debe ser devuelto, así como los nuevos gastos de venta y cualquier gasto realizado por el comprador durante el plazo.

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