Normas fiscales relativas al arrendamiento inmobiliario

La definición de arrendamiento inmobiliario ¶

En virtud de lo dispuesto en el artículo L.313-7 del Código Monetario y Financiero, las operaciones de arrendamiento de bienes inmuebles son aquellas por las que una empresa (el arrendador) arrienda bienes inmuebles de uso profesional, adquiridos por ella o construidos por su cuenta, cuando estas operaciones, independientemente de su calificación, permiten a los arrendatarios convertirse en propietarios del bien arrendado, a más tardar al vencimiento del arrendamiento.

Durante toda la vigencia del contrato de arrendamiento, el edificio sigue siendo propiedad del arrendador y, por tanto, no figura en el patrimonio de la sociedad arrendadora.

Fiscalidad aplicable en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento ¶

En el momento de la celebración del contrato de arrendamiento, se devenga el impuesto de matriculación al tipo reducido (0,715%) si la duración del contrato es superior a 12 años. Se basan en el importe acumulado, sin impuestos, de las rentas previstas a lo largo de la vigencia del contrato.

Este tipo del 0,715% se aplica a las operaciones de leaseback (adquisiciones de inmuebles por parte de empresas de leasing con vistas a la concesión inmediata del disfrute).

Fiscalidad aplicable durante la vigencia del arrendamiento ¶

Es conveniente analizar la situación del arrendador y del arrendatario

La situación del arrendador ¶

El inmueble cedido en arrendamiento figura como activo en el balance del arrendador.

Las rentas que se cobran al arrendatario constituyen un ingreso de explotación e incrementan la base imponible. De estos ingresos se deducirán todos los gastos relacionados con el inmueble (obras…).

Como cualquier activo fijo, los inmuebles arrendados pueden amortizarse (posibilidad de deducir cada año una parte del valor de la entrada en el activo). Esta amortización puede realizarse de dos formas diferentes:

  • según el periodo de uso (normas de derecho común),

  • a lo largo de la vigencia del contrato (amortización financiera).

Además, los alquileres suelen estar sujetos al IVA.

La situación del arrendatario ¶

Los alquileres constituyen para el arrendatario gastos deducibles de la renta imponible. Sin embargo, cuando el precio de ejercicio de la opción es inferior al coste de adquisición del terreno por parte del arrendador, se excluye de los gastos deducibles la fracción de las rentas igual a la diferencia encontrada entre estos dos importes.

Ejemplo:

Las rentas anuales son de 50.000 euros.

El terreno fue adquirido 40.000 euros.

El precio de ejercicio de la opción es de 30.000 euros

La suma de las rentas no deducibles será igual a 40.000 – 30.000 = 10.000 euros.

La fiscalidad aplicable en el momento del ejercicio de la opción

La situación del arrendatario

Cuando se ejerce la opción, el arrendatario pasa a ser propietario del inmueble.

Una parte de las rentas deducidas debe reintegrarse en ese momento en la base imponible. El importe de la reintegración es igual:

  • el valor del edificio en el momento de la firma del contrato (incluido el suelo),

  • menos el precio del ejercicio de la opción,

  • menos el importe de la amortización que el arrendatario hubiera podido deducir si hubiera sido propietario del edificio durante el periodo en el que mantuvo el contrato,

  • menos los alquileres no deducibles.

Ejemplo:

El precio de traspaso de los inmuebles es de 200.000 euros. El precio del terreno es de 60.000 euros.

El precio de ejercicio de la opción es de 30.000 euros.

El plazo de arrendamiento es de 20 años.

El importe de la renta no deducible es igual a 60.000 – 30.000 = 30.000 euros (es decir, la diferencia entre el valor del terreno y el precio de ejercicio de la opción).

La depreciación que el arrendador habría registrado durante el plazo del arrendamiento, si hubiera sido el propietario, es de 200.000/30 x 20 = 133.333 euros.

El importe de las reintegraciones es, por tanto, de 200.000 + 60.000 – 30.000 – 133.333 – 30.000 = 66.667 euros

La situación del arrendador ¶

El ejercicio de la opción de compra da lugar a una enajenación del activo. Esta salida está, en principio, sujeta al régimen de la plusvalía profesional.

En cuanto al IVA y las tasas de registro, se aplica el régimen de derecho común cuando se ejerce la opción:

  • Exención del IVA y de los derechos de registro al tipo reducido si el edificio transmitido tiene menos de 5 años de antigüedad (lo que es poco frecuente en la práctica porque la duración del contrato supera los 5 años la mayoría de las veces),

  • Exención del IVA (salvo la opción) y de los derechos de registro al tipo normal si el edificio transmitido lleva más de 5 años terminado.

La cesión del contrato de arrendamiento inmobiliario ¶

El arrendatario podrá ceder el contrato de arrendamiento inmobiliario antes de ejercer la opción. Esta transmisión está sujeta al régimen de la plusvalía profesional y la ganancia patrimonial imponible es igual a la diferencia entre el precio de venta y el total de las cuotas de alquiler no deducidas.

Situación respecto al impuesto sobre bienes inmuebles y CFE ¶

El sujeto pasivo del impuesto sobre bienes inmuebles es el propietario del edificio a 1 de enero del ejercicio fiscal y, por tanto, el arrendador. Sin embargo, el impuesto puede ser cargado contractualmente al arrendatario.

El impuesto sobre bienes inmuebles de uso, en cambio, lo debe pagar el arrendatario. De hecho, esta contribución se basa en el valor de alquiler de los bienes inmuebles de los que dispone la empresa.

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *