Regras fiscais relativas ao leasing imobiliário


A definição de leasing imobiliário ¶

De acordo com as disposições do artigo L.313-7 do Código Monetário e Financeiro, as operações de leasing imobiliário são aquelas pelas quais uma empresa (o locador) arrenda imóveis para uso profissional, adquiridos por ela ou construídos em seu nome, quando estas operações, independentemente da sua qualificação, permitem que os locatários se tornem proprietários do imóvel arrendado, o mais tardar no termo do contrato de arrendamento.

Durante todo o prazo do arrendamento, o edifício permanece propriedade do locador e, portanto, não aparece no activo da empresa locadora.

Tributação aplicável quando o arrendamento é celebrado ¶

Quando o arrendamento é assinado, os direitos de registo são devidos à taxa reduzida (0,715%) se o prazo do contrato for superior a 12 anos. Baseiam-se no montante acumulado, sem impostos, das rendas previstas durante todo o período do contrato.

Esta taxa de 0,715% aplica-se às operações de leasing (aquisições de edifícios por empresas de leasing com vista a conceder imediatamente o usufruto).

Tributação aplicável durante o período do arrendamento ¶

É apropriado olhar para a situação do locador e do locatário

A situação do locador ¶

O imóvel dado em locação é apresentado como um activo no balanço do locador.

As rendas cobradas ao locatário constituem rendimento operacional e aumentam o rendimento tributável. Todas as despesas relacionadas com o imóvel (obras…) serão deduzidas deste rendimento.

Como qualquer activo fixo, os edifícios arrendados podem ser amortizados (possibilidade de deduzir cada ano uma parte do valor da entrada no activo). Esta depreciação pode ser efectuada de duas formas diferentes:

  • de acordo com o período de utilização (regras de direito comum),

  • durante o período de vigência do contrato (depreciação financeira).

Além disso, as rendas estão geralmente sujeitas a IVA.

Situação do locatário ¶

As rendas constituem para o locatário despesas dedutíveis do rendimento tributável. Contudo, quando o preço de exercício da opção é inferior ao custo de aquisição do terreno pelo locador, a fracção das rendas igual à diferença encontrada entre estes dois montantes é excluída das despesas dedutíveis.

Exemplo:

As rendas anuais são 50.000 euros.

O terreno foi adquirido 40.000 euros.

O preço de exercício da opção é 30.000 euros

A soma das rendas não dedutíveis será igual a 40.000 – 30.000 = 10.000 euros.

A tributação aplicável no momento do exercício da opção ¶

A situação do locatário ¶

Quando a opção é exercida, o locatário torna-se o proprietário do edifício.

Uma parte das rendas deduzidas deve ser reintegrada no rendimento tributável nesse momento. O montante da reintegração é igual a:

  • o valor do edifício quando o contrato foi assinado (incluindo o terreno),

  • minus o preço do exercício da opção,

  • sem o montante da amortização que o locatário teria podido deduzir se tivesse sido proprietário do edifício durante o período em que detinha o contrato,

  • sem as rendas não dedutíveis.

Exemplo:

O preço de transferência dos edifícios é de 200.000 euros. O preço do terreno é de 60.000 euros.

O preço de exercício da opção é de 30.000 euros.

O prazo do arrendamento é de 20 anos.

O montante da renda não dedutível é igual a 60.000 – 30.000 = 30.000 euros (ou seja, a diferença entre o valor do terreno e o preço de exercício da opção).

A depreciação que o locador teria registado durante o período do arrendamento, se fosse o proprietário, é de 200,000/30 x 20 = 133,333 euros.

O montante das reintegrações é portanto 200.000 + 60.000 – 30.000 – 133.333 – 30.000 = 66.667

A situação do locador ¶

O exercício da opção de compra resulta numa alienação do bem. Esta saída está, em princípio, sujeita ao regime das mais-valias profissionais.

Em termos de IVA e taxas de registo, aplica-se o regime de direito comum quando a opção é exercida:

  • responsabilidade e taxas de registo de IVA à taxa reduzida se o edifício transferido tiver menos de 5 anos (o que é raro na prática porque a duração do contrato excede 5 anos na maior parte do tempo),

  • isenção de IVA (excepto opção) e taxas de registo à taxa normal se o edifício transferido tiver sido concluído por mais de 5 anos.

A cessão do contrato de arrendamento imobiliário ¶

O arrendatário pode ceder o contrato de arrendamento imobiliário antes de a opção ser exercida. Esta transferência está sujeita ao regime das mais-valias profissionais e a mais-valia tributável é igual à diferença entre o preço de venda e o total das quotas de arrendamento não deduzidas.

Situação em relação ao imposto predial e CFE ¶

A pessoa responsável pelo imposto predial é o proprietário do edifício no dia 1 de Janeiro do ano fiscal e, portanto, o locador. Contudo, o imposto pode ser cobrado contratualmente ao locatário.

O imposto sobre a propriedade da empresa, por outro lado, é devido pelo locatário. De facto, esta contribuição baseia-se no valor de aluguer do imóvel à disposição da empresa.

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